Az önkormányzati lakások ügye leginkább akkor kerül a sajtó érdeklődésének középpontjába, ha valamelyik városvezető, illetve a vagyonkezelő szervezete kilakoltat egy családot. Ezen kívül volt egy pár hónapos időszak, amikor a Parlament elé került a lakástörvényt módosító javaslat, amelyben először Böröcz László képviselő azt javasolta, hogy tegyék a bérlők általános jogává, hogy megvehessék a bérlakásukat. Az önkormányzati vezetők és az őket támogató ellenzéki képviselők ellenezték ezt, mondván, hogy akkor nem lesz érdekük bérlakásokat építeni, felújítani, nem tudnak a rászorulóknak lakhatást biztosítani. Ráadásul, a bérlakásban lakók sokkal mobilabbak, egy lakáscserével könnyebben tudnak munkahely-váltáskor költözni, mint a saját tulajdonú lakásban élők. Bérlakást nem adunk el – hangoztatták. Az erős ellenszélben a végső módosítás már csak a műemléki védelem alatti bérlakásokra szűkítette a kedvezményes vásárlási automatizmus lehetőségét, ami legnagyobb számban a budapesti Várnegyed lakásaira korlátozódott. Ekkor már csak az első kerületi polgármester ágált, de a sajtó érdeklődése hamar elhalt, pedig a kérdés nyitva maradt: miért kivételezettek az első kerületi lakásbérlők az ország más pontjain élőkkel szemben?
Az önkormányzati lakások ügye a Kádár-rendszerbe nyúlik vissza. A rendszerváltáskor az addig állami tulajdonban lévő bérlakások tulajdonjogát vidéken az önkormányzatok, a fővárosban a kerületi önkormányzatok kapták meg. A rendszerváltás idején ilyen módon jutottak az önkormányzatok egy jelentős vagyonhoz, és hogy az állampolgárok is a folyamat nyertesei lehessenek, lehetővé tették a bérlők számára rendkívül kedvezményes áron, hosszú távú kamatmentes részletre, vagy további kedvezmény fejében készpénzért megvásárolni bérleményüket, amelyhez akkor felhasználhatták a családok a mára feledésbe merült kárpótlási jegyeiket is.
Hogy ne lehessen olyan könnyen eligazodni az átlagpolgárnak, a lakásügyek szabályozása két szinten történik. Az önkormányzati lakásokra is vonatkozik több tekintetben a Társasházi törvény és a már említett Lakástörvény, ugyanakkor a lakások kiutalásának módját, cseréjének feltételeit, valamint a megvásárlás mikéntjét az önkormányzatok saját hatáskörben szabályozzák rendeleteikben.
Fontos, hogy amíg a lakásgazdálkodás önkormányzati feladattá vált, addig a költségvetés erre a kötelező feladatra nem biztosít normatív támogatást. A lakások fenntartását, üzemeltetését az önkormányzatoknak saját forrásaikból kell kigazdálkodni. Az így felmerülő költségeknek csak egy részét fedezik a piacinál kedvezőbb szintű bérleti díjak. Emiatt az önkormányzatok – különböző mértékben -, de rendszerint továbbra is éltek, élnek a bérlakások eladásával. Azok az önkormányzatok is, amelyek vezetői szlogenszerűen hangoztatták, hangoztatják, hogy lakást nem adunk el!
(Erről ITT írtunk korábban)
Az önkormányzati bérlakás-állományról két dolog biztosan elmondható: egyrészt, a rendszerváltás óta töredékére csökkent a lakásszám, továbbá, hogy az önkormányzati bérlakások többsége rendkívül lelakott, kevéssé karbantartott, mint az öröklakások.
Ennek az az oka, hogy a lakáson belüli felújításokat többnyire a bérlőnek saját pénzén kell elvégezni, ehhez az önkormányzatok rendkívül ritkán és nehézkesen járulnak hozzá. A bérlő azzal a dilemmával áll szemben, hogy százezreket, nem ritkán milliókat érdemes-e ráköltenie egy olyan ingatlanra, ami nem az övé. Az már csak egy apró adalék ehhez, hogy a pár éve megszüntetett lakástakarékpénztári megtakarításokat ugyan az önkormányzati lakások bérlői is felhasználhatták, ilyen módon élve az ehhez járó állami támogatással, de az ltp-k nyújtotta szintén kedvezményes hitellel már nem élhettek, mert nem ők a lakás tulajdonosai, jelzálog nem tehető az önkormányzati lakásra. Emiatt egy esetleges felújításra más, piaci alapú jelzáloghitel sem vehető fel. Mivel a bérlő nem tulajdonos, az elmúlt években egyre sorjázó, lakásokhoz köthető kedvezményes állami pályázatokon sem tudtak korszerűsítési, felújítási támogatásokhoz jutni.
A mindenkori kormányok is elfeledkeztek az önkormányzati lakások bérlőiről. Amíg a rendszerváltás után még volt a Pénzügyminisztériumban lakáspolitikai főosztály, addig ma már ilyen nincs, igaz, egy ideig Pénzügyminisztériumunk sem volt. A közelmúltban zajló kormányátalakítás során Navracsics Tibor és Nagy Márton miniszterek kaptak felhatalmazást az önkormányzatokkal kapcsolatos szabályozás áttekintésére. A jövő zenéje, hogy ezek hoznak-e pozitív változást az önkormányzati lakásbérlők számára?
Amíg a rendszerváltás utáni években még léteztek a kormánynak úgynevezett „lakáspolitikai irányelvei”, ma már ilyen dolgozatot sem érdemes keresni. A FIDESZ lakáspolitikája a lakástámogatások – sokak által vitatott igazságosságú – rendszeréből áll. Öt éve a Magyar Nemzeti Bank égisze alatt létrejött egy Lakás- és Ingatlanpiaci Tanácsadó Testület (LITT), de erről már a megalakulásakor, az összetétel alapján megállapítható volt, hogy egy lobbi-szervezet valójában, ahol a legnagyobb ingatlanberuházó cégek vezetői vannak többségben. Az azóta eltelt időszak sem cáfolta meg ezt a vélelmet. Kizárólag a bérlakásépítéshez megszerezhető állami támogatásokat és a piaci alapú, profitorientált lakás bérbeadást célozták a testület javaslatai, megállapításai. Az önkormányzati lakásállománnyal való hatékony gazdálkodás kérdéseire nem keresnek válaszokat, a testület vezetőjének véleménye szerint ez szociális kérdés.
Az alapprobléma: az önkormányzati lakásgazdálkodást szociális kérdésként, vagy vagyongazdálkodási feladatként kell-e kezelni?
Az önkormányzatok nehezen találnak megoldást erre a problémára. Választások előtt jószerével minden polgármester-jelölt a bérlakás állomány növelését ígéri. Később, amikor pénzügyi problémákkal szembesülnek, már nem zárkóznak el az eladástól. Két választás között volt olyan kerületi polgármester, aki valamennyi önkormányzati bérlakás eladását tervezte, noha ennek a nagy nyilvánosság előtt nem adott hangot, a választásokhoz közeledve pedig elismerte, hogy vezetőtársai meggyőzték arról, hogy ez a terv most nem aktuális, de hosszú távon továbbra sem mond le erről.
A bajok gyökere ott keresendő, hogy a politikusi nyilatkozatokat majdnem mindig a haszonszerzés, a szavazatvásárlás vezérli, nem szakmai, gazdálkodási szempontok. Pedig vannak racionális érvek a bérlakásépítés mellett, ugyanakkor ésszerű egyes esetekben az eladás mellett dönteni.
Az építés mellett forráshiány miatt csak nagyon kevés önkormányzat tud kiállni, amikor tettekre kerülne sor. Javarészt akkor nyílik erre lehetőség, ha valamifajta pályázati pénzzel tudják megtoldani a saját büdzsét.
Az eladás is lehet indokolt, például olyan társasházban, ahol már zömében saját tulajdonú öröklakások vannak, és csak néhány maradt önkormányzati tulajdonban. Itt nem tudja az önkormányzat hatékonyan ellátni a tulajdonnal járó feladatait és ésszerű eladni ezeket a lakásokat. Akkor is érdemes lehet eladni egy bérleményt, ha annak felújítása valami miatt az önkormányzatra hárul – pl. meghal a bérlő -, de nincs forrás, kapacitás a felújításra. A fővárosi kerületek óvakodnak kiadni azokat az adatokat, amiből kiderülhet, hogy hány olyan lakásuk áll üresen, amit fel kellene újítani, de nincs rá pénze. Azt is csak közérdekű adatigénylés során lehet kideríteni, hogy a fennhangon szajkózott „lakást nem adunk el” szlogen árnyékában hány lakóingatlant értékestettek, nem egy alkalommal áron alul, baráti kezekhez. Ugyanakkor minden önkormányzatnál több éves várólistákon vannak a lakást igénylők.
A megoldás az lehetne, ha az önkormányzatok összeegyeztetnék a szociális szempontokat és a vagyongazdálkodási ésszerűségeket.
